遼寧公務(wù)員考試法律常識(shí)：業(yè)主解聘物業(yè)權(quán)利
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業(yè)主解聘物業(yè)權(quán)利
業(yè)主有權(quán)解聘物業(yè)公司嗎？
《物權(quán)法》第八十一條明確規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。”可見(jiàn)，該條文賦予了業(yè)主自主選擇物業(yè)公司的權(quán)利，也賦予了業(yè)主自主更換物業(yè)的權(quán)利。
與此同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定：“業(yè)主有權(quán)共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”也就是說(shuō)，物業(yè)公司的解聘應(yīng)當(dāng)由業(yè)主自主確定，但需要由全體業(yè)主共同決定。
解聘物業(yè)公司的程序
1、召開業(yè)主大會(huì)投票決定
依據(jù)《物權(quán)法》第76條，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定需要業(yè)主共同作出，作出方式是通過(guò)召開業(yè)主大會(huì)經(jīng)專有部分（即個(gè)人住房面積）占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（雙過(guò)半）。以上為法律強(qiáng)制性規(guī)定，不能通過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則變更或排除適用。
方便記憶我們把這兩個(gè)1/2稱為“數(shù)人頭”和“數(shù)磚頭”。
什么是“數(shù)人頭”？每張產(chǎn)證記為1票，必須達(dá)到建筑規(guī)劃小區(qū)內(nèi)所有產(chǎn)權(quán)證1/2以上，即算通過(guò)。
什么是“數(shù)磚頭”？每套房屋產(chǎn)權(quán)證上的面積，必須要達(dá)到所屬小區(qū)建筑規(guī)劃中全部專有面積的1/2以上，即算通過(guò)。
2、業(yè)委會(huì)依據(jù)業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)按照《物權(quán)法》第76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)解聘決定解除物業(yè)服務(wù)合同。
3、物業(yè)公司被動(dòng)接受解聘決定
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第8條第一款規(guī)定原文是：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。”
可見(jiàn)業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定享有的任意解除權(quán)是一種單方解除權(quán)，無(wú)需物業(yè)公司同意。
刷題鞏固
1.翠竹園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該小區(qū)物業(yè)管理公司，依據(jù)《物權(quán)法》，解聘物業(yè)管理公司的決定必須（）
A.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)1/2以上的業(yè)主同意
B.經(jīng)占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意
C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意
D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意
【解析】C�！段餀�(quán)法》七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
�。ǘ┲贫ê托薷慕ㄖ锛捌涓綄僭O(shè)施的管理規(guī)約；
�。ㄈ┻x舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；
�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；
�。└慕�、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。”本題中，解聘物業(yè)管理公司的決定屬于上述第四項(xiàng)范圍，故答案為C。
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